Hypothek in Spanien für Ausländer: Alles, was Sie wissen müssen

Träumen Sie davon, ein Haus in Spanien zu kaufen? Ob es sich um eine sonnige Ferienwohnung, eine clevere Investition oder Ihr zukünftiges Traumhaus unter der mediterranen Sonne handelt – immer wieder taucht dieselbe Frage auf: Wie funktioniert eine Hypothek in Spanien für Ausländer – und wie viel Geld brauche ich wirklich für den Kauf?

Das Verständnis des Hypothekenprozesses in Spanien ist entscheidend für internationale Käufer. Mit dem richtigen Wissen können Sie teure Fehler vermeiden und Ihren Kauf mit Vertrauen planen. In diesem Leitfaden erklären wir, wie Hypotheken in Spanien funktionieren, welche Unterlagen die Banken verlangen und wie viel Sie im Voraus einplanen sollten.

Können Ausländer eine Hypothek in Spanien bekommen?

Hypothek in Spanien für Ausländer verstehen

Die kurze Antwort lautet: Ja, Ausländer können in Spanien eine Hypothek bekommen. Spanische Banken sind bereit, internationalen Käufern Kredite zu gewähren – sowohl EU-Bürgern als auch Nicht-EU-Residenten.

Der wichtigste Unterschied liegt im Loan-to-Value-Verhältnis (LTV):

• Spanische Residenten – in der Regel bis zu 80 % des Immobilienwertes.
• Nicht-Residenten – typischerweise zwischen 50 und 70 %.

👉 Das bedeutet: Wenn Sie aus dem Ausland kaufen, müssen Sie einen größeren Teil des Kaufpreises selbst finanzieren. Banken wenden dieses niedrigere LTV bei Nicht-Residenten an, um ihr Risiko zu reduzieren.

Es ist außerdem wichtig zu wissen, dass Banken je nach Nationalität, Einkommenswährung und Wohnsitzlandunterschiedliche Kreditrichtlinien haben können. Manche Banken sind eher auf EU-Kunden ausgerichtet, während andere internationale Abteilungen haben, die auf Hypotheken für Amerikaner, Briten oder andere Nicht-EU-Käufer spezialisiert sind.

Wie funktioniert eine Hypothek in Spanien?

Hypotheken in Spanien sind im Vergleich zu einigen anderen europäischen Märkten relativ unkompliziert. Hier sind die wichtigsten Merkmale:

• Art der Hypothek – Die meisten sind Annuitätendarlehen (repayment mortgages). Das bedeutet, dass jede monatliche Zahlung sowohl die Zinsen als auch einen Teil des Kapitals tilgt. Reine Zinsdarlehen sind in Spanien selten.
• Laufzeit – In der Regel zwischen 10 und 30 Jahren, abhängig von Ihrem Alter und Ihrer finanziellen Situation.
• Zinssätze – Sie können in der Regel zwischen zwei Varianten wählen:
  • Hypothek mit variablem Zinssatz – gekoppelt an den Euribor (Euro Interbank Offered Rate, festgelegt von der Europäischen Zentralbank). Diese Zinsen können je nach wirtschaftlicher Lage steigen oder fallen.
  • Hypothek mit festem Zinssatz – bietet Stabilität und vorhersehbare monatliche Raten während der gesamten Laufzeit des Darlehens.

💡 Tipp: Hypotheken mit variablem Zinssatz beginnen oft mit niedrigeren Zinsen, aber Hypotheken mit festem Zinssatz werden bei ausländischen Käufern immer beliebter, die langfristige Sicherheit und planbare Kosten schätzen.art with lower rates, but fixed-rate mortgages are becoming increasingly popular with foreign buyers who want long-term security and no surprises.

ie viel Geld brauche ich im Voraus?

Dies ist oft die wichtigste Frage für internationale Käufer. Als Nicht-Resident müssen Sie sowohl die Anzahlung als auch die zusätzlichen Kaufkosten einkalkulieren.

Eine Hypothek in Spanien für Ausländer kann Türen zu neuen Lebensstil- und Investitionsmöglichkeiten öffnen.

Anzahlung / Eigenkapital

Rechnen Sie damit, 30–50 % des Kaufpreises als Eigenkapital bereitzustellen.

Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € benötigen Sie zwischen 90.000 € und 150.000 € im Voraus.

Kaufnebenkosten

Zusätzlich zur Anzahlung sollten Sie weitere 10–15 % des Kaufpreises für folgende Kosten einplanen:

• Grunderwerbssteuer (ITP) – typischerweise 6–10 % beim Kauf einer Bestandsimmobilie, je nach Region.
• Mehrwertsteuer (IVA) – 10 % beim Kauf einer Neubauimmobilie.
• Notar- und Grundbuchgebühren – in der Regel 1–2 %.
• Bankgebühren – oft 0,5–1 % des Darlehensbetrags.
• Anwaltskosten – dringend empfohlen, normalerweise etwa 1 %.

👉 Faustregel: Planen Sie bei einem Kauf mit einer Hypothek in Spanien ein, etwa 50–60 % des Immobilienwerts im Voraus zu investieren. Das bedeutet, dass Sie bei einer Immobilie von 300.000 € insgesamt zwischen 150.000 € und 180.000 € benötigen.

Welche Dokumente verlangen Banken?

Spanische Banken benötigen Nachweise über Ihre Identität, finanzielle Stabilität und Rückzahlungsfähigkeit. Seien Sie darauf vorbereitet, folgende Unterlagen vorzulegen:

• Reisepass und NIE (Número de Identificación de Extranjero – Ausländer-Identifikationsnummer).
• Einkommensnachweis (aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Steuererklärungen).
• Arbeitsvertrag oder Nachweis der Selbstständigkeit / Unternehmensführung.
• Kontoauszüge der letzten 6 Monate.
• Angaben zu bestehenden Krediten, Hypotheken oder Schulden im Ausland.

👉 Die Banken prüfen außerdem Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis. In der Regel sollten Ihre monatlichen Kreditrückzahlungen (einschließlich der neuen Hypothek) 30–35 % Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

Wenn Sie selbstständig sind, verlangen Banken in der Regel zusätzliche Unterlagen, wie geprüfte Jahresabschlüsseoder mehrere Jahre an Steuererklärungen.

Tipps für einen reibungslosen Hypothekenprozess in Spanien

Eine Immobilie in Spanien mit einer Hypothek zu kaufen, muss nicht kompliziert sein. Mit diesen praktischen Tipps wird der Prozess deutlich einfacher:

• Frühzeitig eine Vorabgenehmigung einholen – Eine Pre-Approval von einer spanischen Bank zeigt Verkäufern, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind, und gibt Ihnen sofort Klarheit über Ihr Budget.
• Währungsumrechnung berücksichtigen – Wenn Ihr Einkommen nicht in Euro ist, nutzen Sie einen spezialisierten Währungsdienst, um kostspielige Schwankungen zu vermeiden.
• Lokale Experten beauftragen – Ein Anwalt kann Sie bei den rechtlichen Dokumenten unterstützen, Verträge prüfen und Ihre Interessen schützen. Ein Hypothekenmakler hilft Ihnen, die besten Angebote verschiedener Banken zu vergleichen.
• Regionale Unterschiede beachten – Steuern variieren je nach Region, ob Sie in Andalusien, Valencia, Katalonien oder Madrid kaufen. Diese Unterschiede sollten Sie immer in Ihre Kalkulation einbeziehen.

✨ Und denken Sie daran: Ein Haus in Spanien ist nicht nur eine Investition in Immobilien – es ist auch eine Investition in Ihren Lebensstil.

Viele internationale Käufer haben ihre Hypothek in Spanien für Ausländer bereits erfolgreich abgeschlossen und genießen nun ihr neues Zuhause unter der spanischen Sonne.