Of u nu een modern appartement aan de kust koopt of investeert in een exclusieve villa in de heuvels, het kopen van een woning in Spanje brengt verschillende regio-specifieke belastingen met zich mee.
De fiscale verplichtingen verschillen afhankelijk van of u een nieuwbouwwoning direct van een projectontwikkelaar koopt of een bestaande woning (resale) van een particuliere eigenaar. Ook de locatie van de woning heeft een grote invloed op uw uiteindelijke belastingdruk, omdat elke autonome regio in Spanje zijn eigen belastingtarieven vaststelt.
In deze gids leggen we de belastingen uit die van toepassing zijn in Comunidad Valenciana (Costa Blanca), Murcia (Costa Cálida) en Andalusië (Costa del Sol). De informatie is helder en geschikt voor zowel reguliere kopers als voor degenen die een luxe woning willen kopen in Spanje.
Belastingen op Nieuwbouwwoningen
Een nieuwbouwwoning in Spanje is een woning die u rechtstreeks koopt van een projectontwikkelaar of bouwer, en die nog nooit eerder bewoond is geweest. Deze transacties worden beschouwd als commerciële verkopen. Daarom zijn ze niet onderworpen aan overdrachtsbelasting (ITP), maar wel aan btw (IVA) en zegelrecht (AJD).
Comunidad Valenciana (Costa Blanca)
In de Comunidad Valenciana betaalt de koper 10% btw (IVA) over de aangegeven koopprijs van een nieuwbouwwoning. Daarnaast wordt zegelrecht (AJD) geheven tegen een tarief van 1,5%.
Er is echter een belangrijke uitzondering: als de koper de woning wil gebruiken als permanente hoofdverblijfplaats en voldoet aan strikte voorwaarden (zoals inkomensniveau, maximale waarde van de woning en registratie binnen een bepaalde termijn), kan de AJD in sommige gevallen worden verlaagd of zelfs volledig kwijtgescholden. Deze vrijstellingen zijn complex en moeten altijd geval per geval worden beoordeeld door een lokale juridisch expert.
Bij luxewoningen blijven de belastingpercentages hetzelfde, maar de totaal betaalde belasting wordt aanzienlijk hoger door de hogere waarde van het onroerend goed. Er is geen onderhandelingsruimte voor btw of AJD, en de prijzen zijn over het algemeen niet onderhandelbaar bij projectontwikkelaars, zeker niet op toplocaties.
Murcia (Costa Cálida)
In Murcia betaalt u, net als in andere regio’s van Spanje, 10% btw (IVA) bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Het zegelrecht (AJD) bedraagt hier 2%, wat hoger is dan in de meeste andere Spaanse regio’s.
Dit betekent dat de gecombineerde belasting bij het kopen van een nieuwbouwwoning in Murcia 12% van de aangegeven koopprijs bedraagt. Voor kopers die een nieuwbouwvilla of modern appartement overwegen, is het belangrijk om deze kosten mee te nemen in het totale aankoopbudget. In tegenstelling tot Valencia biedt Murcia minder mogelijkheden voor verlaging of vrijstelling van het zegelrecht (AJD).
Andalucía (Costa del Sol)
In Andalusië betalen kopers van nieuwbouwwoningen het standaardtarief van 10% btw (IVA). Het tarief voor zegelrecht (AJD) bedraagt momenteel 1,2%.
Hoewel de totale belastingdruk iets lager is dan in Murcia, zorgen de grote populariteit van Andalusië onder zowel nationale als internationale kopers — met name in het luxesegment — ervoor dat de belastingen bij aankoop nog steeds een aanzienlijk bedrag vormen. Deze tarieven gelden niet alleen voor de woning zelf, maar ook voor eventuele bijgebouwen zoals bergruimtes, parkeerplaatsen of extra grond die bij de koop zijn inbegrepen.
Belastingen bij de aankoop van bestaande woningen
Bestaande woningen, ook wel resale woningen of tweedehands woningen genoemd, zijn niet onderworpen aan btw (IVA) of zegelrecht (AJD). In plaats daarvan betaalt de koper overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Deze belasting wordt bepaald door de regio waarin de woning zich bevindt en kan aanzienlijk verschillen per autonome gemeenschap.
Comunidad Valenciana (Costa Blanca)
In de Comunidad Valenciana bedraagt het standaardtarief voor overdrachtsbelasting (ITP) 10% van de koopprijs of van de minimaal vastgestelde fiscale waarde van de woning — afhankelijk van welk bedrag hoger is.
Sinds 2023 heeft de regionale overheid een hoger ITP-tarief van 11% ingevoerd voor luxe woningen met een waarde van meer dan €1 miljoen. Deze extra belastingcategorie is specifiek gericht op transacties in het hogere segment en is een belangrijke factor voor investeerders en kopers van tweede woningen in de luxemarkt.
Net als bij nieuwbouwwoningen controleren de belastingdiensten vaak of de aangegeven koopprijs niet kunstmatig laag is door de woning te toetsen aan een geïndexeerde minimale fiscale waarde. Bij afwijkingen kan de ITP worden aangepast en verhoogd.
Murcia (Costa Cálida)
In Murcia geldt een vast tarief van 8% voor overdrachtsbelasting (ITP) bij de aankoop van een bestaande woning (resale). Dit is een van de gunstigste tarieven in Spanje. Er is geen progressieve schaal: hetzelfde tarief wordt toegepast ongeacht de waarde van de woning.
Dit vaste tarief is met name aantrekkelijk voor zowel reguliere transacties als voor aankopen van woningen met een hogere waarde. Het maakt het budgetteren eenvoudiger en verlaagt de relatieve belastingdruk voor kopers van grotere of duurdere woningen.
Net als in andere regio’s kan de belastingdienst in Murcia de opgegeven koopprijs toetsen aan interne taxatiemodellen om te controleren of het juiste ITP-bedrag is toegepast..
Andalucía (Costa del Sol)
Andalusië biedt een van de meest koper-vriendelijke regimes voor overdrachtsbelasting (ITP) in Spanje. In 2021 heeft de regionale overheid een vast tarief van 7% ingevoerd voor alle aankopen van bestaande woningen (resale). Dit verving de eerdere progressieve schaal, die liep van 8% tot 10%.
Dit uniforme tarief is vooral gunstig voor kopers van luxewoningen, omdat zij nu aanzienlijk minder belasting betalen bij de aankoop van een woning in het hogere segment. Zo kost de ITP bij een villa van €2 miljoen nu €140.000, in plaats van €180.000 onder het oude stelsel.
Deze vereenvoudigde aanpak versnelt bovendien het aankoopproces en vermindert het risico op ingewikkelde hertaxaties na de overdracht.
Extra kosten in alle regio’s
Naast de hierboven genoemde belastingen moeten kopers van een woning rekening houden met een reeks standaardkosten die verbonden zijn aan de aankoop, ongeacht de regio.
- Notariskosten: Afhankelijk van de waarde en complexiteit van de woning; meestal tussen de €600 en €1.000.
- Kadasterkosten (Registro de la Propiedad): Ongeveer 0,1% tot 0,5% van de koopprijs.
- Administratiekosten (gestoría): Vaak tussen de €300 en €600 voor de afhandeling van documenten en belastingaangiften.
- Hypotheekkosten (indien financiering van toepassing): Dit kan bestaan uit kosten voor taxatie, registratie en notaris. Sinds recente hervormingen nemen banken vaak een groot deel van deze kosten voor hun rekening, maar het is belangrijk om dit vooraf goed te controleren.
Doorlopende belastingverplichtingen na aankoop
Het bezitten van een woning in Spanje brengt ook jaarlijkse belastingverplichtingen met zich mee.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Een gemeentelijke onroerendezaakbelasting gebaseerd op de kadastrale waarde van de woning. Dit tarief ligt meestal tussen de 0,4% en 1,1% per jaar.
- Basura of Residuo Sólido Urbano: Afvalstoffenheffing die door de gemeente wordt opgelegd voor de inzameling van huisvuil.
- Niet-ingezetenenbelasting (IRNR): Als u geen fiscaal inwoner van Spanje bent, betaalt u jaarlijks belasting over de huurinkomsten (indien de woning wordt verhuurd) of over een fictieve waarde (indien de woning leegstaat).
- Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio): Kan van toepassing zijn op vermogende particulieren, vooral wanneer het totale vermogen in Spanje boven een bepaalde drempel uitkomt. Sommige regio’s, zoals Madrid, bieden vrijstellingen of kortingen, terwijl Comunidad Valenciana en Andalusië deze belasting periodiek hebben heringevoerd of aangepast.
Belangrijke aandachtspunten voor kopers van Luxe woningen
Waar reguliere kopers vaker te maken hebben met betaalbaarheidsgrenzen en lokale stimuleringsmaatregelen, moeten luxekopers extra aandacht besteden aan de regio-specifieke belastingtarieven, met name bij de aankoop van een bestaande woning (resale). Bijvoorbeeld:
- Een bestaand appartement (resale) van €300.000 in Murcia brengt slechts €24.000 aan ITP met zich mee (8%).
- Een villa van €2,5 miljoen in de Comunidad Valenciana kan een ITP van €275.000 opleveren (11%).
- Een nieuwbouwwoning van €1,8 miljoen in Marbella resulteert in €180.000 aan btw (IVA) en €21.600 aan AJD(1,2%).
In alle gevallen beïnvloedt de keuze van regio niet alleen uw levensstijl, maar ook uw fiscale positie. Een goed geïnformeerde koper die zich laat begeleiden door een gekwalificeerde juridisch en fiscaal adviseur kan strategisch locaties en aankoopstructuren kiezen die zowel de kortetermijnkosten als de langetermijnverplichtingen bij eigendom optimaliseren
Als specialisten in onroerend goed langs de Spaanse Costas staan wij van Akunas klaar om u te helpen met al uw vragen. Aarzel niet om contact met ons op te nemen — maatwerk was nog nooit zo toegankelijk.