Egal, ob Sie eine moderne Wohnung an der Küste kaufen oder in eine exklusive Villa in den Hügeln investieren – der Kauf einer Immobilie in Spanien bringt verschiedene regionalspezifische Steuern mit sich.
Die steuerlichen Pflichten unterscheiden sich je nachdem, ob Sie eine Neubauimmobilie direkt vom Bauträger kaufen oder eine Bestandsimmobilie (Resale) von einem privaten Eigentümer erwerben. Auch der Standort der Immobilie – zum Beispiel an der Costa Blanca, Costa Cálida oder Costa del Sol – hat einen großen Einfluss auf die endgültige Steuerbelastung, da jede autonome Region in Spanien ihre eigenen Steuersätze festlegt.
In diesem Steuerleitfaden erklären wir klar und verständlich die wichtigsten Steuern beim Immobilienkauf in Comunidad Valenciana (Costa Blanca), Murcia (Costa Cálida) und Andalusien (Costa del Sol). Die Informationen richten sich an alle Käufer – egal ob Sie eine reguläre Immobilie oder eine Luxusimmobilie in Spanien kaufen möchten.
Steuern beim Kauf von Neubauimmobilien in Spanien
Eine Neubauimmobilie in Spanien ist eine Immobilie, die Sie direkt von einem Bauträger oder Bauunternehmenkaufen und die zuvor noch nie bewohnt wurde. Solche Transaktionen gelten als gewerbliche Verkäufe. Daher unterliegen sie nicht der Grunderwerbsteuer (ITP), sondern der Mehrwertsteuer (IVA) und der Stempelsteuer (AJD).
Comunidad Valenciana (Costa Blanca)
In der Comunidad Valenciana (Costa Blanca) zahlt der Käufer 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf den im Kaufvertrag angegebenen Preis einer Neubauimmobilie. Zusätzlich fällt eine Stempelsteuer (AJD) in Höhe von 1,5 % an.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn der Käufer die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen möchte und bestimmte strenge Bedingungen erfüllt (z. B. Einkommensgrenze, maximaler Immobilienwert und fristgerechte Anmeldung), kann die AJD in einigen Fällen reduziert oder sogar vollständig erlassen werden. Diese Steuervergünstigungen sind komplex und sollten immer von einem lokalen Rechtsexperten im Einzelfall geprüft werden.
Bei Luxusimmobilien bleiben die Steuersätze gleich, doch die insgesamt gezahlte Steuer ist aufgrund des höheren Immobilienwerts deutlich höher. Für die Mehrwertsteuer (IVA) oder die Stempelsteuer (AJD) gibt es keinen Verhandlungsspielraum, und die Preise bei Bauträgern – insbesondere in Top-Lagen – sind in der Regel nicht verhandelbar.
Murcia (Costa Cálida)
In Murcia (Costa Cálida) zahlen Sie – wie in anderen Regionen Spaniens – 10 % Mehrwertsteuer (IVA) beim Kauf einer Neubauimmobilie. Die Stempelsteuer (AJD) beträgt hier 2 %, was höher ist als in den meisten anderen Regionen Spaniens.
Das bedeutet, dass die kombinierte Steuerbelastung beim Kauf einer Neubauimmobilie in Murcia 12 % des im Vertrag angegebenen Kaufpreises beträgt. Für Käufer, die eine Neubauvilla oder ein modernes Apartment erwerben möchten, ist es wichtig, diese Kosten im Gesamtkaufbudget zu berücksichtigen. Im Gegensatz zur Comunidad Valenciana bietet Murcia weniger Möglichkeiten für eine Reduzierung oder Befreiung von der Stempelsteuer (AJD).
Andalusien (Costa del Sol)
In Andalusien (Costa del Sol) zahlen Käufer von Neubauimmobilien den Standardsteuersatz von 10 % Mehrwertsteuer (IVA). Der Satz für die Stempelsteuer (AJD) beträgt derzeit 1,2 %.
Obwohl die Gesamtsteuerbelastung damit etwas niedriger ist als in Murcia, führt die große Beliebtheit von Andalusien bei nationalen und internationalen Käufern – insbesondere im Luxussegment – dazu, dass die Steuern beim Immobilienkauf dennoch einen erheblichen Betrag ausmachen. Diese Steuersätze gelten nicht nur für die Immobilie selbst, sondern auch für eventuelle Nebengebäude, Abstellräume, Parkplätze oder zusätzliches Grundstück, das im Kauf enthalten ist.
Steuern beim Kauf von Bestandsimmobilien in Spanien
Bestandsimmobilien, auch als Resale-Immobilien oder gebrauchte Immobilien bezeichnet, unterliegen weder der Mehrwertsteuer (IVA) noch der Stempelsteuer (AJD). Stattdessen zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer(Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Diese Steuer wird von der Region festgelegt, in der sich die Immobilie befindet, und kann je nach autonomer Gemeinschaft in Spanien erheblich variieren.
Comunidad Valenciana (Costa Blanca)
In der Comunidad Valenciana (Costa Blanca) beträgt der Standardsatz der Grunderwerbsteuer (ITP) 10 % des Kaufpreises oder des mindestens festgelegten steuerlichen Werts der Immobilie – je nachdem, welcher Betrag höher ist.
Seit 2023 hat die Regionalregierung einen höheren ITP-Satz von 11 % für Luxusimmobilien mit einem Wert von über 1 Million Euro eingeführt. Diese zusätzliche Steuerkategorie richtet sich speziell an Transaktionen im hochwertigen Segment und ist ein wichtiger Faktor für Investoren und Käufer von Zweitwohnsitzen im Luxusmarkt.
Wie bei Neubauimmobilien prüfen die Steuerbehörden häufig, ob der angegebene Kaufpreis nicht künstlich niedrig ist, indem sie die Immobilie mit einem indexierten Mindeststeuerwert vergleichen. Bei Abweichungen kann die ITPangepasst und erhöht werden.
Murcia (Costa Cálida)
In Murcia (Costa Cálida) gilt ein fester Satz von 8 % Grunderwerbsteuer (ITP) beim Kauf einer Bestandsimmobilie (Resale). Dies ist einer der günstigsten Steuersätze in Spanien. Es gibt keine progressive Skala: Der gleiche Satz wird unabhängig vom Wert der Immobilie angewendet.
Dieser feste Satz ist besonders attraktiv für sowohl reguläre Transaktionen als auch den Kauf von Immobilien mit höherem Wert. Er erleichtert die Budgetplanung und senkt die relative Steuerbelastung für Käufer größerer oder teurerer Immobilien.
Wie in anderen Regionen kann das Finanzamt in Murcia den angegebenen Kaufpreis anhand interner Bewertungsmodelle prüfen, um sicherzustellen, dass der richtige ITP-Betrag gezahlt wurde.
Andalusien (Costa del Sol)
Andalusien (Costa del Sol) bietet eines der käuferfreundlichsten Modelle für die Grunderwerbsteuer (ITP) in Spanien. Im Jahr 2021 hat die Regionalregierung einen einheitlichen Satz von 7 % für alle Käufe von Bestandsimmobilien (Resale) eingeführt. Dieser ersetzte die frühere progressive Skala, die zwischen 8 % und 10 % lag.
Dieser einheitliche Satz ist besonders vorteilhaft für Käufer von Luxusimmobilien, da sie nun beim Kauf von Immobilien im oberen Preissegment deutlich weniger Steuern zahlen. So beträgt die ITP bei einer Villa im Wert von 2 Millionen Euro nun 140.000 Euro statt 180.000 Euro nach dem alten System.
Dieser vereinfachte Ansatz beschleunigt zudem den Kaufprozess und verringert das Risiko komplizierter Nachbewertungen nach der Übertragung.
Zusätzliche Kosten in allen Regionen
Neben den oben genannten Steuern müssen Käufer einer Immobilie unabhängig von der Region mit einer Reihe von Standardkosten rechnen, die mit dem Kauf verbunden sind.
- Notarkosten: Abhängig vom Wert und der Komplexität der Immobilie; in der Regel zwischen 600 € und 1.000 €.
- Grundbuchkosten (Registro de la Propiedad): Etwa 0,1 % bis 0,5 % des Kaufpreises.
- Verwaltungskosten (Gestoría): Oft zwischen 300 € und 600 € für die Abwicklung von Dokumenten und Steuererklärungen.
- Hypothekenkosten (falls Finanzierung erforderlich): Dazu können Kosten für Bewertung, Registrierung und Notargehören. Seit den jüngsten Reformen übernehmen die Banken häufig einen großen Teil dieser Kosten, dennoch ist es wichtig, dies im Voraus genau zu prüfen.
Laufende Steuerpflichten nach dem Immobilienkauf
Der Besitz einer Immobilie in Spanien bringt ebenfalls jährliche Steuerpflichten mit sich.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Eine kommunale Grundsteuer, die auf dem katasteramtlichen Wert der Immobilie basiert. Der Steuersatz liegt in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % pro Jahr.
- Basura oder Residuo Sólido Urbano: Eine kommunale Abfallgebühr, die für die Müllabfuhr erhoben wird.
- Nicht-Residenten-Steuer (IRNR): Wenn Sie kein steuerlicher Einwohner Spaniens sind, zahlen Sie jährlich Steuern auf die Mieteinnahmen (falls die Immobilie vermietet wird) oder auf einen fiktiven Eigenwert (falls die Immobilie leer steht).
- Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Diese Steuer kann für vermögende Privatpersonen relevant sein, insbesondere wenn das Gesamtvermögen in Spanien einen bestimmten Freibetrag überschreitet. Einige Regionen – wie Madrid – bieten Befreiungen oder Ermäßigungen an, während die Comunidad Valenciana und Andalusien diese Steuer regelmäßig wieder eingeführt oder angepasst haben.
Wichtige Punkte für Käufer von Luxusimmobilien
Während reguläre Käufer häufiger mit Budgetgrenzen und lokalen Fördermaßnahmen konfrontiert sind, müssen Luxuskäufer besonders auf regionalspezifische Steuersätze achten, insbesondere beim Kauf einer Bestandsimmobilie (Resale). Zum Beispiel:
- Eine Bestandswohnung (Resale) für 300.000 € in Murcia verursacht nur 24.000 € an ITP (8 %).
- Eine Villa im Wert von 2,5 Millionen € in der Comunidad Valenciana kann dagegen eine ITP von 275.000 € (11 %) bedeuten.
- Ein Neubauobjekt im Wert von 1,8 Millionen € in Marbella führt zu 180.000 € MwSt. (IVA) sowie 21.600 € AJD (1,2 %).
In allen Fällen beeinflusst die Wahl der Region nicht nur Ihren Lebensstil, sondern auch Ihre steuerliche Situation. Ein gut informierter Käufer, der sich von einem qualifizierten rechtlichen und steuerlichen Berater begleiten lässt, kann strategisch Standorte und Kaufstrukturen wählen, um sowohl kurzfristige Kosten als auch langfristige Verpflichtungen im Rahmen des Immobilieneigentums optimal zu gestalten.
Als Spezialisten für Immobilien an den spanischen Küsten stehen wir von Akunas bereit, um all Ihre Fragen zu beantworten. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – maßgeschneiderte Beratung war noch nie so zugänglich.