Que vous envisagiez l’achat d’un appartement moderne en bord de mer ou l’investissement dans une villa sur mesure située sur les hauteurs, acheter un bien immobilier en Espagne implique différentes taxes spécifiques à chaque région. Vos obligations fiscales varient selon qu’il s’agit d’un logement neuf acheté directement auprès d’un promoteur ou d’un bien en revente acquis auprès d’un particulier. La localisation de la propriété joue également un rôle déterminant sur votre charge fiscale finale, chaque région autonome fixant ses propres taux d’imposition.
Ce guide détaille clairement les taxes applicables dans la Communauté Valencienne (Costa Blanca), en Murcie (Costa Cálida) et en Andalousie (Costa del Sol), adapté à la fois aux acheteurs classiques et aux investisseurs immobiliers de luxe.
Taxes sur l’achat d’un logement neuf en Espagne
En Espagne, un logement neuf désigne une propriété achetée directement auprès d’un promoteur ou constructeur, n’ayant jamais été occupée auparavant. Ces transactions sont considérées comme des ventes commerciales et, par conséquent, elles ne sont pas soumises à la taxe de mutation (ITP), mais à la TVA (IVA) ainsi qu’au droit de timbre (AJD).
Communauté Valencienne (Costa Blanca)
Dans la Communauté Valencienne, l’acheteur paie une TVA (IVA) de 10 % sur le prix d’achat déclaré d’un logement neuf. À cela s’ajoute un droit de timbre (AJD) fixé à 1,5 %.
Il existe toutefois une exception notable : si l’acheteur utilise le bien comme résidence principale et remplit certains critères précis (tels que le niveau de revenus, la valeur maximale du bien ou une inscription administrative dans un délai déterminé), le droit de timbre peut être réduit, voire totalement exonéré. Ces exonérations fiscales étant complexes, il est recommandé de les évaluer au cas par cas avec un conseiller juridique local.
Pour les biens immobiliers haut de gamme, même si le taux de TVA reste identique, le montant total des taxes devient conséquent en raison de la valeur élevée du bien. Il est important de noter qu’il n’est pas possible de négocier les taux de TVA ou d’AJD, et que les prix auprès des promoteurs sont généralement fixes, notamment dans les secteurs immobiliers les plus prisés.
Murcie (Costa Cálida)
En Murcie, l’achat d’un logement neuf est soumis à une TVA (IVA) de 10 %. Le droit de timbre (AJD) s’élève quant à lui à 2 %, un taux supérieur à celui pratiqué dans la plupart des autres régions d’Espagne.
Ainsi, le total des taxes lors de l’acquisition d’un bien neuf en Murcie atteint 12 % du prix de vente déclaré. Les acquéreurs envisageant une construction neuve en Costa Cálida doivent donc intégrer ces frais supplémentaires dans leur budget global, d’autant plus que la région n’offre pas d’exonérations d’AJD aussi fréquentes qu’en Communauté Valencienne.
Andalousie (Costa del Sol)
En Andalousie, les acheteurs de logements neufs paient une TVA (IVA) standard de 10 %. Le droit de timbre (AJD) est actuellement fixé à 1,2 %.
Bien que la charge fiscale globale soit légèrement inférieure à celle de Murcie, la popularité de l’Andalousie, particulièrement sur la Costa del Sol auprès des acheteurs nationaux et internationaux, notamment dans le secteur immobilier de luxe, implique néanmoins des coûts initiaux significatifs. Ces taux s’appliquent à la fois au logement lui-même ainsi qu’aux annexes telles que les espaces de stockage, places de stationnement ou terrains supplémentaires inclus dans la vente.
Taxes sur l’achat d’un bien immobilier en revente
Les biens immobiliers en revente, ou logements d’occasion, ne sont pas soumis à la TVA (IVA) ni au droit de timbre (AJD). À la place, ils sont soumis à la taxe de mutation immobilière (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). Cette taxe dépend directement de la région où se situe le bien immobilier et peut varier considérablement d’une communauté autonome à l’autre.
Communauté Valencienne (Costa Blanca)
Dans la Communauté Valencienne, le taux standard de la taxe de mutation immobilière (ITP) est fixé à 10 % du prix d’achat ou de la valeur fiscale minimale du bien, selon le montant le plus élevé des deux.
Cependant, en 2023, le gouvernement régional a introduit un taux d’ITP supérieur de 11 % pour les biens immobiliers de luxe évalués à plus de 1 million d’euros. Cette tranche fiscale supplémentaire concerne particulièrement les transactions haut de gamme, et elle doit être prise en compte par les investisseurs et acheteurs de résidences secondaires évoluant sur le marché immobilier supérieur.
Tout comme pour les logements neufs, les autorités fiscales évaluent régulièrement la valeur minimale indexée des biens afin d’éviter toute sous-évaluation du prix déclaré. En cas de divergence significative, elles peuvent réviser à la hausse le montant de l’ITP dû.
Murcie (Costa Cálida)
La région de Murcie applique un taux unique de 8 % pour la taxe de mutation immobilière (ITP) sur les biens immobiliers en revente, un des taux les plus avantageux d’Espagne. Contrairement à d’autres régions, ce taux n’est pas progressif et reste identique, indépendamment de la valeur du bien acheté.
Ce taux fixe est particulièrement attractif pour les acheteurs, aussi bien dans les transactions classiques que pour les propriétés haut de gamme. Il simplifie l’estimation des frais et réduit la charge fiscale relative pour les investisseurs qui choisissent des maisons de grande valeur.
Comme dans d’autres régions espagnoles, les autorités fiscales de Murcie peuvent réviser la valeur déclarée du bien en la comparant à leurs propres modèles d’évaluation afin de s’assurer que l’ITP appropriée a bien été appliquée.
Andalousie (Costa del Sol)
L’Andalousie propose l’un des régimes fiscaux les plus avantageux d’Espagne en matière de taxe de mutation immobilière (ITP). En 2021, le gouvernement régional a instauré un taux unique de 7 % sur tous les achats immobiliers en revente, remplaçant ainsi l’ancien barème progressif allant de 8 % à 10 %.
Ce système à taux unique est particulièrement favorable aux acheteurs de biens de luxe, puisqu’ils paient désormais nettement moins de taxes sur leurs acquisitions immobilières haut de gamme qu’auparavant. Par exemple, une villa de 2 millions d’euros entraîne désormais une taxe ITP de 140 000 €, contre 180 000 € avec l’ancien barème progressif.
Cette simplification permet aussi d’accélérer les transactions immobilières et d’éviter les complications liées à des recalculs fiscaux après la signature de l’acte.
Frais supplémentaires à prévoir dans toutes les régions
Outre les taxes précédemment citées, tout acheteur immobilier en Espagne doit prévoir une série de frais standards liés à l’acquisition, quelle que soit la région concernée :
- Frais de notaire : varient en fonction de la valeur du bien et de la complexité du dossier, généralement compris entre 600 € et 1 000 €.
- Frais d’enregistrement au registre foncier : environ 0,1 % à 0,5 % du prix d’achat.
- Frais administratifs (gestoría) : souvent compris entre 300 € et 600 € pour la gestion des documents et les déclarations fiscales.
- Frais liés au crédit immobilier (si financement) : peuvent inclure l’évaluation du bien, les frais de registre et les frais de notaire. Depuis les récentes réformes, les banques prennent généralement en charge une grande partie de ces coûts, mais il est conseillé de vérifier cela avant la signature.
Obligations fiscales continues après l’achat immobilier en Espagne
La possession d’un bien immobilier en Espagne entraîne également des obligations fiscales annuelles :
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : taxe municipale foncière basée sur la valeur cadastrale du bien, généralement comprise entre 0,4 % et 1,1 % par an.
- Taxe déchets (Basura ou Residuo Sólido Urbano) : taxe locale facturée par la municipalité pour la collecte des ordures.
- Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : si vous n’êtes pas résident fiscal espagnol, vous êtes soumis à une imposition annuelle basée soit sur les revenus locatifs (si le bien est loué), soit sur une valeur forfaitaire (si le bien est inoccupé).
- Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) : peut concerner les personnes à haute valeur nette, notamment si le total de leurs actifs en Espagne dépasse certains seuils. Certaines régions, comme Madrid, offrent des réductions ou exonérations, tandis que la Communauté Valencienne et l’Andalousie ont périodiquement rétabli ou modifié cet impôt.
Points clés à retenir pour les acheteurs classiques et de luxe
Alors que les acheteurs classiques sont davantage concernés par les seuils d’accessibilité et les aides locales, les acheteurs de biens de luxe doivent prêter une attention particulière aux tranches fiscales spécifiques à chaque région, notamment pour les biens en revente. Par exemple :
- Un appartement en revente à Murcie au prix de 300 000 € génère une taxe de mutation immobilière (ITP) de seulement 24 000 € (8 %).
- Une villa à 2,5 millions d’euros en Communauté Valencienne peut entraîner une ITP de 275 000 € (11 %).
- Un logement neuf à Marbella, d’une valeur de 1,8 million d’euros, occasionnera une TVA (IVA) de 180 000 € ainsi qu’un droit de timbre (AJD) de 21 600 € (taux de 1,2 %).
Dans chaque cas, le choix de la région influence non seulement votre style de vie, mais aussi votre exposition fiscale. Un acheteur bien informé, conseillé par un expert juridique et fiscal qualifié, pourra choisir stratégiquement l’emplacement et la structure d’acquisition pour optimiser à la fois les coûts à court terme et les charges liées à la propriété sur le long terme.
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