Spanien ist seit Jahren ein Top-Ziel für internationale Immobilienkäufer. Das Land bietet einen entspannten Lebensstil, ganzjährig Sonne, eine hervorragende Infrastruktur und solide Investitionsmöglichkeiten. In den letzten Jahren ist das Interesse an Neubauimmobilien stetig gewachsen – sowohl bei Käufern im mittleren als auch im gehobenen Segment, die moderne Immobilien suchen, die den heutigen Standards entsprechen.
Egal, ob Sie eine stilvolle Wohnung für Familienurlaube suchen oder eine luxuriöse Villa in einer gesicherten Wohnanlage kaufen möchten – der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten vom Erwerb einer Bestandsimmobilie. Dieser Leitfaden gibt Ihnen einen vollständigen Überblick über den Ablauf und hilft Ihnen, in jeder Phase fundierte Entscheidungen zu treffen.
Warum Neubau in Spanien kaufen? Vorteile von Neubauimmobilien
Neubauimmobilien bieten zahlreiche Vorteile – sowohl für reguläre als auch für anspruchsvolle Käufer. Sie werden mit modernen Materialien gebaut, verfügen über hochwertige Isolierung, energieeffiziente Systeme und bieten oft Zugang zu Gemeinschaftseinrichtungen wie Pools, Fitnessräumen oder Concierge-Services.
Für viele Käufer liegt der Reiz in einer Immobilie mit klaren architektonischen Linien, neuen Ausstattungen und einem Minimum an direktem Wartungsaufwand. Bei exklusiveren Projekten profitieren Käufer zudem häufig von intelligenter Hausautomation, privatem Sicherheitsdienst, Panoramablick und der Möglichkeit, bestimmte Elemente während der Bauphase individuell zu gestalten.
Darüber hinaus vermeiden Sie mit einer Neubauimmobilie die typischen Risiken von Bestandsimmobilien – etwa veraltete Installationen, strukturelle Mängel oder unklare rechtliche Dokumente..
Budget und Preiserwartungen
Ein wichtiger Unterschied auf dem Neubauimmobilienmarkt ist die Preisverhandlung – oder besser gesagt: deren Fehlen. Anders als bei Bestandsimmobilien, bei denen der Verkäufer oft für Angebote offen ist, arbeiten Bauträger in der Regel mit Festpreisen. Diese Preise sind selten verhandelbar, selbst im gehobenen Segment – insbesondere dann, wenn die Nachfrage hoch ist oder sich das Projekt in einer frühen Verkaufsphase befindet.
Dennoch bleibt die Preisgestaltung transparent, und Käufer können oft zwischen verschiedenen Grundrissen, Ausstattungen und Lagen innerhalb eines Projekts wählen – einige davon können langfristig einen höheren Wert bieten.
Es ist ebenfalls wichtig, die zusätzlichen Kaufnebenkosten zu berücksichtigen:
- MwSt. (IVA): 10 % auf den Kaufpreis der Immobilie
- Grunderwerbssteuer (AJD): meist 1 %–1,5 %, abhängig von der Region
- Rechtskosten, Notar und Grundbucheintrag: zusammen etwa 1 %–2 %
Insgesamt sollten Sie mit etwa 12 %–13 % zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie rechnen, um alle Kaufnebenkosten abzudecken.
Rechtliche Anforderungen: NIE-Nummer und Bankkonto
Bevor Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, müssen alle ausländischen Käufer eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) beantragen – eine steuerliche Identifikationsnummer, die für alle rechtlichen und finanziellen Angelegenheiten benötigt wird.
Außerdem müssen Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen, um Ratenzahlungen, Steuern sowie später Versorgungsleistungen und die Instandhaltung abzuwickeln. Viele Käufer beauftragen einen örtlichen Anwalt, der diese administrativen Aufgaben über eine Vollmacht erledigen kann, sodass Sie nicht ständig hin- und herreisen müssen.
Die Wahl eines Bauträgers und Neubauprojekts
Nicht alle Neubauimmobilien sind gleich. Egal, ob Sie eine Zweizimmerwohnung oder eine Luxusvilla mit Meerblick kaufen – die Zuverlässigkeit und Erfolgsbilanz des Bauträgers sind von großer Bedeutung. Arbeiten Sie immer mit einem anerkannten Immobilienmakler zusammen, der Ihnen Zugang zu gut geprüften Projekten bietet und Sie über die Reputation, die Übergabehistorie und den rechtlichen Status des Bauträgers beraten kann.
Ihr Anwalt sollte überprüfen, ob:
- das Grundstück ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist
- eine Baugenehmigung von den örtlichen Behörden erteilt wurde
- eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice vorhanden ist, um Ihre Anzahlungen abzusichern
Dieser letzte Punkt ist besonders entscheidend beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie, bei der sich der Bau oft noch in vollem Gange befindet. Nach spanischem Recht sind Bauträger verpflichtet, alle im Voraus gezahlten Beträge bis zur Übergabe zu garantieren – dennoch ist es unerlässlich, zu prüfen, ob dieser Schutz ordnungsgemäß registriert ist.
Zahlungsplan und Kaufprozess
Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien folgt die Zahlung in der Regel einem klaren Plan. Auch wenn die genauen Fristen je nach Projekt und Bauträger variieren können, sieht der allgemeine Ablauf meist wie folgt aus:
- Reservierung
Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, unterzeichnen Sie eine Reservierungsvereinbarung und leisten eine Anzahlung – in der Regel zwischen 3.000 € und 20.000 €, abhängig vom Preis und dem Baufortschritt. Dadurch wird die Einheit vorübergehend vom Markt genommen. - Kaufvertrag (PPC)
Innerhalb weniger Wochen unterzeichnen Sie den Hauptkaufvertrag und zahlen einen erheblichen Teil des Kaufpreises – meist 20 % bis 40 % (zuzüglich MwSt.). Dieser Vertrag sichert Ihre Position und beschreibt die Bedingungen für die Übergabe. - Zwischenzahlungen
Einige Bauträger verlangen während der Bauphase Teilzahlungen. Alle diese Zahlungen müssen durch eine Bankbürgschaft abgesichert sein, damit Ihre Investition geschützt ist. - Fertigstellung und Übergabe
Wenn die Immobilie fertiggestellt und offiziell zur Nutzung genehmigt ist, zahlen Sie den Restbetrag, und die Immobilie wird Ihnen beim Notar offiziell übergeben.
Off-Plan-Immobilie vs. bezugsfertige Neubauimmobilie
Sie können eine Off-Plan-Immobilie kaufen (vor oder während der Bauphase) oder sich für eine bezugsfertige Neubauimmobilie entscheiden (bereits gebaut und sofort bezugsbereit).
- Off-Plan-Immobilie: Bietet mehr Flexibilität bei Design und Grundriss, aber Sie müssen 12 bis 24 Monate bis zur Fertigstellung warten. Alle Zahlungen, die Sie leisten, müssen durch Bankbürgschaften abgesichert sein
- Bezugsfertige Neubauimmobilie: Ermöglicht eine schnellere Übergabe und weniger Unsicherheit, jedoch haben Sie weniger Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung der Immobilie.
In beiden Fällen sollte Ihr Rechtsberater vor der Verpflichtung eine umfassende Due-Diligence-Prüfung durchführen.
Übergabe und rechtliche Eigentumsübertragung
Sobald der Bau abgeschlossen ist, beantragt der Bauträger die Erstbezugsbescheinigung (LPO oder Licencia de Primera Ocupación), die bestätigt, dass die Immobilie den örtlichen Bauvorschriften entspricht und bewohnbar ist.
Sie werden zu einer Übergabeinspektion eingeladen, bei der Sie oder Ihr Vertreter die Immobilie besichtigen und eventuelle Mängel oder nicht fertiggestellte Punkte dokumentieren können. Der Bauträger ist gesetzlich verpflichtet, diese Mängel vor oder kurz nach der Übergabe zu beheben.
Beim Termin beim Notar unterzeichnen Sie die notarielle Kaufurkunde (escritura pública), woraufhin die Immobilie offiziell auf Ihren Namen im spanischen Grundbuch eingetragen wird.
Nach der Übergabe: Garantien und Pflichten
Das spanische Gesetz bietet Käufern von Neubauimmobilien einen starken Verbraucherschutz. Bauträger sind verpflichtet, folgende Garantien zu bieten:
- 1 Jahr für kleine Mängel (Oberflächen, Ausstattungen, Installationen)
- 3 Jahre für Mängel an Leitungen, Heizungen und technischen Anlagen
- 10 Jahre für schwerwiegende strukturelle Mängel
In luxuriösen Projekten können Sie zudem von Concierge-Services, verlängerten Garantien oder professionell verwalteten Gemeinschaftseinrichtungen profitieren – insbesondere in geschlossenen Wohnanlagen oder Wohnresorts.
Sobald die Immobilie Ihnen gehört, sind Sie verantwortlich für:
- jährliche Grundsteuer (IBI)
- Rechnungen für Versorgungsleistungen
- Beiträge zur Eigentümergemeinschaft / gemeinschaftliche Kosten (falls zutreffend)
- Steuererklärung für Nichtresidenten (wenn Sie nicht dauerhaft in Spanien wohnen)
Ihr Anwalt oder Steuerberater kann Ihnen dabei helfen, all diese Dienstleistungen und Verpflichtungen zu organisieren.
Wichtige Tipps für Käufer von Neubauimmobilien
Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien erfordert eine sorgfältige Planung sowie die Unterstützung eines erfahrenen juristischen und finanziellen Teams. Obwohl der Kaufprozess klar strukturiert und gut geregelt ist, ist er dennoch nicht frei von Komplexität. Beim Kauf einer Immobilie vom Plan ist die Abwicklung länger, und es ist wichtig, in jeder Phase eine gründliche Prüfung vorzunehmen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen und finanziellen Garantien vollständig erfüllt sind.
Wenn der Kauf jedoch professionell begleitet wird, bietet der Erwerb einer Neubauimmobilie in Spanien unschlagbare Vorteile: ein brandneues Zuhause nach modernen Standards, eine klar planbare Eigentumsübernahme und die Sicherheit, genau zu wissen, was man kauft — ohne die versteckten Mängel, die bei Bestandsimmobilien häufig auftreten.
Fazit
Der spanische Neubauimmobilienmarkt bietet nicht nur ein Upgrade in Sachen Lebensstil, sondern auch eine solide und langfristige Investition. Der Erfolg hängt jedoch nicht nur von der Immobilie ab, die Sie auswählen, sondern vor allem davon, wie der gesamte Kaufprozess von Anfang bis Ende begleitet wird.
Als Spezialist für Luxusimmobilien ist es unsere Aufgabe, Sie auf diesem Weg mit Diskretion, Präzision und rechtlicher Sicherheit zu begleiten — von der Auswahl vertrauenswürdiger Bauträger über die Sicherstellung der vertraglichen Transparenz bis hin zur reibungslosen und stressfreien Übergabe.
Denken Sie darüber nach, eine Neubauimmobilie in Spanien zu kaufen? Wir beraten Sie gerne zu aktuellen Chancen, Bauzeiten und geprüften Projekten, die den höchsten internationalen Standards entsprechen.